Comprendre la fiscalité immobilière en Espagne : IBI, revenus locatifs et plus-value
- Un papa
- Article publié le
- Mis à jour le 21/10/2025
Comprendre les impôts liés à un logement en Espagne n’est pas toujours simple, surtout quand on arrive de France.
Pas de panique : on a tout regroupé ici, avec des chiffres concrets, des exemples vécus à Madrid et des conseils “terrain”.
Nous allons voir ensemble l’IBI (taxe foncière), l’imposition des loyers (résident vs non-résident, y compris Airbnb), et la plus-value à la revente.
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L’IBI : la “taxe foncière” espagnole
C’est quoi, concrètement ?
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) correspond à la taxe foncière locale. Elle est due par le propriétaire inscrit au 1er janvier de l’année. Et bonne nouvelle : en Espagne, il n’existe pas de taxe d’habitation. Cela allège considérablement le budget logement par rapport à la France. Le montant dépend de la valeur cadastrale du bien et du taux appliqué par la mairie.
Combien ça coûte ?
Dans la pratique, la taxe représente généralement entre 0,4 % et 1,3 % de la valeur cadastrale par an. Par exemple, pour une valeur cadastrale de 100 000 €, l’IBI variera entre environ 400 € et 1 300 € selon la ville. À Madrid, l’avis d’IBI arrive chaque année, et il est possible d’activer un prélèvement automatique pour ne pas rater la date de paiement.
Nos conseils
- Lors de l’achat, faites immédiatement le changement de titulaire auprès du cadastre et de la mairie pour recevoir vos avis.
- Si vous louez, certains baux prévoient que le locataire rembourse l’IBI au propriétaire, mais légalement, c’est toujours le propriétaire qui est redevable.
- Pour un appartement familial de 2 ou 3 chambres à Madrid, comptez souvent quelques centaines d’euros par an, en fonction du quartier et de la valeur cadastrale.
Louer son logement : comment on est imposé ?
La fiscalité diffère selon que vous êtes résident fiscal en Espagne ou non-résident, et elle n’est pas la même pour une location longue durée et pour une location touristique (Airbnb).
Si vous êtes résident fiscal en Espagne
Les loyers sont déclarés dans l’IRPF (impôt sur le revenu). Vous pouvez déduire de nombreuses charges : les intérêts d’emprunt, l’IBI, l’assurance habitation, les charges de copropriété, les réparations et l’entretien, ainsi que l’amortissement (souvent 3 % par an de la valeur des murs).
Si vous signez un bail longue durée à usage de résidence principale du locataire, vous bénéficiez en plus d’un abattement automatique de 50 % sur le revenu net. Cet avantage ne s’applique pas aux locations touristiques.
Exemple à Madrid
Un propriétaire loue son T3 à Chamberí pour 10 000 € par an. Ses charges déductibles s’élèvent à 3 000 €, soit un revenu net de 7 000 €. Grâce à l’abattement de 50 %, la base imposable descend à 3 500 €. Ce montant sera intégré dans son IRPF et taxé selon sa tranche marginale. S’il est imposé à 30 %, il paiera environ 1 050 € d’impôt sur ses loyers.
Airbnb pour un résident
Les revenus Airbnb sont également déclarés à l’IRPF, mais sans abattement. Vous pouvez déduire vos charges au prorata des jours loués. En principe, il n’y a pas de TVA si vous proposez uniquement l’hébergement. En revanche, si vous ajoutez des services de type hôtelier (petit-déjeuner, ménage quotidien), vous devrez appliquer une TVA de 10 %.
Si vous êtes non-résident
Vous êtes imposé via l’IRNR (impôt des non-résidents) à déclarer avec le formulaire Modelo 210.
- Si vous résidez dans l’UE ou l’EEE (par exemple en France), vous payez 19 % sur le revenu net, avec possibilité de déduire vos charges.
- Si vous résidez hors UE/EEE, le taux est de 24 % sur le brut, sans aucune déduction.
Depuis 2024, la déclaration des loyers est annuelle et doit être déposée avant le 20 janvier de l’année suivante.
Si vous n’occupez pas votre logement et ne le louez pas, vous devez tout de même déclarer un revenu fictif. Il correspond à 1,1 % de la valeur cadastrale (ou 2 % si elle n’a pas été révisée récemment), imposé au taux de 19 % (UE) ou 24 % (hors UE). Par exemple, pour une maison avec une valeur cadastrale de 100 000 €, le revenu fictif sera de 1 100 €. Un propriétaire français paiera donc environ 209 € d’impôt chaque année.
Airbnb pour un non-résident
Fiscalement, les revenus Airbnb sont traités comme une location classique. Le taux reste de 19 % ou 24 % selon votre pays de résidence. Attention : les communautés autonomes exigent un enregistrement touristique (numéro obligatoire), et les plateformes comme Airbnb transmettent vos revenus au fisc espagnol. Il est donc essentiel de déclarer vos loyers.
Vendre son bien : l’impôt sur la plus-value
Quand vous vendez, il faut compter à la fois l’impôt sur la plus-value nationale et la taxe communale appelée plusvalía municipal.
L’impôt national
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente net et le prix d’achat majoré des frais et travaux, moins les amortissements déjà pratiqués.
- Pour un non-résident de l’UE/EEE, le taux est de 19 %. Hors UE/EEE, il est de 24 %. L’acheteur retient automatiquement 3 % du prix de vente et le verse au Trésor espagnol. Ensuite, le vendeur dépose un Modelo 210 sous quatre mois pour calculer le solde.
- Pour un résident fiscal en Espagne, la plus-value est taxée comme revenu de l’épargne : 19 % jusqu’à 6 000 €, 21 % de 6 000 à 50 000 €, 23 % de 50 000 à 200 000 € et 26 % au-delà. Contrairement à la France, il n’existe pas d’abattement pour durée de détention. En revanche, certaines exonérations existent : par exemple, la vente d’une résidence principale par une personne de plus de 65 ans, ou la réutilisation du prix pour acheter une nouvelle résidence principale.
La plusvalía municipal
Cette taxe communale porte uniquement sur la valeur du terrain. Depuis 2021, vous pouvez choisir la méthode la plus avantageuse pour la calculer :
- La méthode “objective” applique un coefficient à la valeur cadastrale du terrain selon la durée de détention, puis un taux communal (max. 30 %).
- La méthode “réelle” prend en compte la plus-value effective et la proportion du terrain dans la valeur cadastrale totale.
Si vous vendez à perte, vous êtes exonéré de cette taxe. En général, la mairie réclame le paiement dans un délai d’environ 30 jours après la vente. Dans les grandes villes, la plusvalía peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Trois cas concrets pour mieux comprendre
Résident à Madrid qui loue en bail résidence principale
Un bailleur madrilène encaisse 10 000 € de loyers annuels et déduit 3 000 € de charges, ce qui donne un revenu net de 7 000 €. Grâce à l’abattement de 50 %, il ne sera imposé que sur 3 500 €, soit environ 1 050 € s’il est dans la tranche à 30 %. L’IBI, environ 500 à 800 €, reste à part.
Non-résident français avec résidence secondaire non louée
Pour une valeur cadastrale de 100 000 €, le revenu fictif est de 1 100 €. Avec un taux de 19 %, l’impôt s’élève à 209 €, à déclarer avec le Modelo 210. À cela s’ajoute l’IBI annuel, souvent autour de 400 à 700 €.
Vente d’un appartement à Barcelone après 8 ans
Un appartement acheté 250 000 € avec 20 000 € de travaux est revendu 350 000 €, frais d’agence déduits. La plus-value est de 70 000 €. Un non-résident UE paiera 19 % soit 13 300 €, après une retenue de 3 % du prix de vente (10 500 €) à régulariser. La plusvalía municipale s’ajoute, variable selon la part du terrain et la durée de détention.
Airbnb : points de vigilance
- L’enregistrement touristique est obligatoire dans chaque communauté autonome.
- Fiscalement, les revenus sont traités comme une location classique, sans abattement spécifique.
- La TVA ne s’applique pas si vous proposez uniquement l’hébergement. Elle devient obligatoire (10 %) si vous offrez des services para-hôteliers.
- Vérifiez les règlements de copropriété : certaines interdisent la location touristique.
FAQ
Quel est le montant de l’IBI en Espagne ?
Cela dépend de la ville, mais il faut compter entre 0,4 % et 1,3 % de la valeur cadastrale du bien chaque année.
Comment sont imposés les loyers ?
Un résident déclare ses loyers dans l’IRPF et bénéficie d’un abattement de 50 % pour un bail longue durée. Un non-résident paie 19 % (UE) ou 24 % (hors UE) via le Modelo 210.
Quel impôt à la revente ?
L’impôt sur la plus-value est de 19 à 26 % pour un résident, et de 19 % (UE) ou 24 % (hors UE) pour un non-résident. À cela s’ajoute la plusvalía municipale.
Quelle fiscalité pour Airbnb ?
Les revenus Airbnb sont imposés comme des loyers classiques. Il n’y a pas d’abattement. La TVA s’applique uniquement si vous proposez des services comparables à un hôtel.
Comment déclarer ?
L’IBI est réglé à la mairie. Les résidents déclarent leurs loyers à l’IRPF. Les non-résidents utilisent le Modelo 210. Lors d’une vente, le non-résident doit régulariser dans les quatre mois après la retenue de 3 %.
Sources
- Agencia Tributaria – Modelo 210 (IRNR) : https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/en_tramitacion/GI03.shtml
- Ayuntamiento de Madrid – Informations sur l’IBI : https://www.madrid.es/ibi
- BOE – Décret-loi 26/2021 sur la plusvalía municipale : https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2021-18133
- IberianTax – Simulateur de plus-value immobilière : https://www.iberiantax.com/fr/calculateurs-dimpots/impot-sur-les-plus-values-espagne
- Agencia Tributaria – IRPF et rendements du capital immobilier : https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales/manual-irpf.html
